Hotline: 0966.846.783
- Kết nối với chúng tôi
.png)
.png)
Hotline: 0966.846.783
Những lưu ý khi mua đất từ người được ủy quyền
Ủy quyền là một trong những quan hệ pháp luật phổ biến và đã được quy định tại Bộ luật Dân sự hiện hành. Theo quy định tại Điều 562 Bộ luật Dân sự năm 2015, hợp đồng ủy quyền được định nghĩa như sau:
“Hợp đồng ủy quyền là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên được ủy quyền có nghĩa vụ thực hiện công việc nhân danh bên ủy quyền, bên ủy quyền chỉ phải trả thù lao nếu có thỏa thuận hoặc pháp luật có quy định.”
Như vậy, theo quy định nêu trên thì ủy quyền là việc bên được ủy quyền thay mặt cho bên ủy quyền để thực hiện các công việc theo thỏa thuận của các bên, việc ủy quyền sẽ không có thù lao trừ trường hợp các bên có có thỏa thuận trả thù lao hoặc trường hợp pháp luật có quy định.
Về hình thức của hợp đồng ủy quyền, theo quy định của Bộ luật Dân sự năm 2015 và Luật Công chứng năm 2014 thì không có quy định bắt buộc phải công chứng hợp đồng ủy quyền. Tuy nhiên, đối với việc ủy quyền bán nhà, đất là tài sản có giá trị lớn thì trên thực tế các bên trong quan hệ ủy quyền vẫn thường thực hiện công chứng hợp đồng ủy quyền để đảm bảo quyền lợi của mỗi bên trong quan hệ ủy quyền và phòng tránh xảy ra tranh chấp trong quá trình thực hiện hợp đồng ủy quyền.
Tóm lại, từ quy định về hợp đồng ủy quyền nói chung thì hợp đồng ủy quyền bán nhà, đất có thể hiểu là hợp đồng ghi nhận sự thỏa thuận của người sử dụng đất và người được ủy quyền về việc người được ủy quyền sẽ thay mặt người sử dụng đất thực hiện việc chuyển nhượng nhà, đất cho người mua.
Xét về bản chất của việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất và quan hệ ủy quyền, có thể dễ dàng nhận thấy người được ủy quyền bán đất không phải là chủ sử dụng đất thật sự đối với ngôi nhà, thửa đất đang được giao dịch mà chỉ là người thực hiện nhiệm vụ, công việc mà người sử dụng đất thật sự ủy quyền cho trong một khoảng thời gian nhất định. Vì vậy, người được ủy quyền không có đầy đủ các quyền của người sử dụng đất như đã được pháp luật quy định nên có thể tiềm ẩn nhiều rủi ro cho người mua, nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ những người này.
Khi mua, nhận chuyển nhượng nhà, quyền sử dụng đất từ người được ủy quyền cần lưu ý một số vấn đề như sau:
Thứ nhất, về nội dung của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất liên quan đến vấn đề ủy quyền
Như đã phân tích ở trên, khi bên chuyển nhượng trong giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất chỉ là người được ủy quyền thì người đó không phải là chủ sử dụng đất của thửa đất đang được giao dịch, hay nói cách khác thì giấy tờ của thửa đất không do người này đứng tên mà quyền sử dụng đất được ghi nhận là tài sản của người khác.
Bên cạnh đó, theo quy định tại Điều 569 Bộ luật Dân sự năm 2015 thì bên ủy quyền được quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng ủy quyền khi đáp ứng các điều kiện của pháp luật và trường hợp người thứ ba đối với quan hệ ủy quyền biết hoặc phải biết về việc hợp đồng ủy quyền đã bị chấm dứt thì hợp đồng do người được ủy quyền giao dịch với người thứ ba sẽ không có hiệu lực.
Vì vậy, khi giao dịch mua bán, chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất với người được ủy quyền, người mua cần lưu ý các nội dung về quan hệ ủy quyền để đảm bảo quyền lợi của mình như:
- Thông tin của người sử dụng đất – bên ủy quyền và người được ủy quyền để xác định người đang giao dịch với mình đúng là người được ủy quyền;
- Phạm vi công việc mà bên được ủy quyền được thay mặt người được ủy quyền thực hiện để xác định người được ủy quyền có được toàn quyền quyết định việc chuyển nhượng nhà đất hay không;
- Thời hạn ủy quyền để xác định việc ủy quyền vẫn đang được thực hiện;
- Các nội dung khác về quyền và nghĩa vụ của các bên để đảm bảo các bên thực hiện công việc đúng theo thỏa thuận.
Thứ hai, về hình thức của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Theo quy định tại khoản 2 Điều 117 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định về điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự thì hình thức của giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự trong trường hợp luật có quy định, vì vậy nếu luật đã quy định một hình thức bắt buộc cho loại hợp đồng đó mà các bên giao dịch không tuân theo thì hợp đồng có thể bị coi là vô hiệu và không đảm bảo được quyền lợi hợp pháp cho các bên giao dịch.
Tại khoản 1 Điều 502 Bộ luật Dân sự năm 2015 có quy định về hình thức của hợp đồng về quyền sử dụng đất như sau:
“Điều 502. Hình thức, thủ tục thực hiện hợp đồng về quyền sử dụng đất
Hợp đồng về quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản theo hình thức phù hợp với quy định của Bộ luật này, pháp luật về đất đai và quy định khác của pháp luật có liên quan.”
Theo quy định nêu trên thì hợp đồng về quyền sử dụng đất nói chung cũng như hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nói riêng phải được các bên lập thành văn bản, không được thực hiện dưới một hình thức hợp đồng nào khác.
Bên cạnh đó, tại điểm a khoản 3 Điều 27 Luật Đất đai năm 2024 có quy định về việc hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất mà một trong các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản sẽ thực hiện theo quy định cụ thể khác.
Như vậy, theo các quy định nêu trên thì hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được các bên lập thành văn bản và phải công chứng hoặc chứng thực theo quy định pháp luật về công chứng, chứng thực hợp đồng, giao dịch.
Thứ ba, về nghĩa vụ tài chính khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất
Tại tiết b.2 điểm b khoản 3 Điều 1 Thông tư số 111/2013/TT-BTC có quy định về người nộp thuế thu nhập cá nhân trong trường hợp ủy quyền quản lý bất động sản như sau:
“b.2) Trường hợp ủy quyền quản lý bất động sản mà cá nhân được ủy quyền có quyền chuyển nhượng bất động sản hoặc có các quyền như đối với cá nhân sở hữu bất động sản theo quy định của pháp luật thì người nộp thuế là cá nhân ủy quyền bất động sản.”
Theo quy định nêu trên thì người phải thực hiện nghĩa vụ tài chính khi chuyển nhượng nhà đất là cá nhân ủy quyền bất động sản, tức là người sử dụng đất. Tuy nhiên pháp luật cho phép các bên thỏa thuận về người thực hiện nghĩa vụ tài chính là người nhận chuyển nhượng và thỏa thuận này cần được ghi nhận trong hợp đồng chuyển nhượng để làm căn cứ thực hiện.
Công ty Luật Thuận Đức – Luôn sẵn lòng hỗ trợ bạn trong mọi vấn đề pháp lý!
-------------------------
Văn phòng làm việc: Số 6 Kim Đồng, phường Giáp Bát, quận Hoàng Mai, thành phố Hà Nội.
Hotline: 0966.846.783
Email: congtyluatthuanduc@gmail.com
Website: http://luatthuanduc.vn
Facebook: https://www.facebook.com/profile.php?id=100094722411349
