Hotline: 0966.846.783
- Kết nối với chúng tôi
.png)
.png)
Hotline: 0966.846.783
Hợp đồng đặt cọc mua nhà đất cần lưu ý gì?
Hiện nay, Bộ luật Dân sự 2015 và các văn bản pháp luật có liên quan chưa có quy định định nghĩa cụ thể khái niệm hợp đồng đặt cọc.
Tuy nhiên, theo Điều 385 Bộ luật Dân sự 2015 có quy định: Hợp đồng là sự thoả thuận giữa các bên về việc xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự.
Khoản 3 Điều 292 Bộ luật Dân sự 2015 quy định: Đặt cọc là một biện pháp bảo đảm để thực hiện nghĩa vụ.
Và căn cứ theo Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015 pháp luật quy định về đặt cọc như sau:
“1. Đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.
2. Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.”
Như vậy, hợp đồng đặt cọc có thể hiểu là sự thỏa thuận giữa các bên về một một biện pháp bảo đảm để thực hiện nghĩa vụ mà trong đó một bên (bên đặt cọc) giao cho bên kia (bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.
Lưu ý: Khi giao kết hợp đồng đặt cọc, nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc. Nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.
Hiện nay, chưa có quy định pháp luật nào về việc bắt buộc phải đặt cọc khi mua nhà đất.
Khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở phải thực hiện các bước sau:
Bước 1: Công chứng hoặc chứng thực hợp đồng chuyển nhượng, mua bán
Bước 2: Kê khai nghĩa vụ tài chính
Bước 3: Đăng ký biến động (đăng ký sang tên).
Trên thực tế bước 2 và bước 3 thực hiện cùng thời điểm nếu bên nhận chuyển nhượng, bên mua thỏa thuận nộp thuế thu nhập cá nhân thay cho bên chuyển nhượng, bên bán.
Theo đó, đặt cọc là bước đầu tiên (nếu có) trước khi ký hợp đồng chuyển nhượng, mua bán nhằm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng (trên thực tế quan niệm đặt cọc làm tin để không chuyển nhượng, bán cho người khác).
Sau đây là những nội dung lưu ý khi mua đặt cọc mua nhà đất năm 2026 như sau:
(1) Kiểm tra thông tin về chủ sử dụng đất trước khi đặt cọc mua nhà đất
Theo Điều 4 và Điều 27 Luật Đất đai 2024, chỉ những chủ sử dụng nhà đất được pháp luật công nhận mới có quyền bán tài sản này. Vì vậy, việc kiểm tra thông tin chủ sử dụng đất là bước đầu tiên và quan trọng nhất trong quá trình giao dịch. Người mua có thể thực hiện các biện pháp sau:
- Đối chiếu thông tin cá nhân: Kiểm tra xem tên, số chứng minh nhân dân (CMND) hoặc căn cước công dân (CCCD) của người bán có khớp với thông tin trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ hoặc sổ hồng).
- Xem xét giấy tờ pháp lý: Yêu cầu bản sao hoặc bản chụp của sổ đỏ/sổ hồng và các giấy tờ liên quan, sau đó xác minh thông tin tại chính quyền địa phương nơi có đất.
- Trường hợp khác biệt thông tin: Nếu người bán không phải là chủ sử dụng đất ghi trên giấy chứng nhận, cần yêu cầu văn bản ủy quyền hợp lệ hoặc sự đồng ý của chủ sử dụng đất.
- Đất thuộc sở hữu hộ gia đình: Nếu nhà đất thuộc quyền sở hữu chung của hộ gia đình, cần có sự đồng ý hoặc văn bản ủy quyền từ tất cả thành viên trong hộ.
Việc xác minh thông tin chủ sử dụng đất giúp tránh được rủi ro giao dịch vô hiệu hoặc bị lừa đảo. Người mua nên cẩn trọng, không nên dựa hoàn toàn vào thông tin mà người bán cung cấp mà cần kiểm tra kỹ lưỡng.
(2) Xác định thông tin quy hoạch đất đai
Thông tin quy hoạch là yếu tố quan trọng ảnh hưởng đến giá trị và khả năng sử dụng của bất động sản trong tương lai. Một số bất động sản có thể bị ảnh hưởng bởi các dự án quy hoạch, gây khó khăn trong xây dựng, sửa chữa hoặc thậm chí phải thu hồi. Để kiểm tra thông tin quy hoạch, người mua có thể:
- Xác minh tại cơ quan nhà nước: Kiểm tra thông tin quy hoạch tại bộ phận địa chính xã, phường nơi bất động sản tọa lạc.
- Xem ghi chú trong sổ đỏ: Các thông tin về quy hoạch thường được ghi chú trên trang sau của giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
- Tìm hiểu thông tin khu vực: Nghiên cứu các dự án phát triển tại khu vực lân cận.
Kiểm tra thông tin quy hoạch giúp người mua tránh các rủi ro về mặt pháp lý và tài chính khi đầu tư vào bất động sản.
(3) Hiện trạng nhà đất và diện tích sử dụng
Hiện trạng sử dụng thực tế của nhà đất có thể khác biệt so với các thông tin trên giấy tờ pháp lý. Điều này dễ dẫn đến tranh chấp hoặc khó khăn trong việc chuyển nhượng. Người mua cần chú ý:
- So sánh diện tích: Kiểm tra diện tích thực tế của nhà đất với diện tích được ghi nhận trong sổ đỏ.
- Đánh giá hiện trạng xây dựng: Xem xét các công trình trên đất có hợp pháp và phù hợp với giấy phép xây dựng hay không.
- Xác định tình trạng lấn chiếm: Kiểm tra xem bất động sản có bị lấn chiếm hoặc nằm trên đất tranh chấp không.
Sự cẩn trọng trong việc kiểm tra hiện trạng sẽ giúp đảm bảo giao dịch diễn ra thuận lợi và hạn chế các rủi ro pháp lý về sau.
(4) Xác định tình trạng tranh chấp hoặc thế chấp của nhà đất
Theo Điều 45 Luật Đất đai 2024, điều kiện để chuyển nhượng quyền sử dụng đất là đất không được tranh chấp. Người mua cần kiểm tra kỹ các yếu tố sau:
- Tình trạng thế chấp: Kiểm tra xem nhà đất có đang bị thế chấp tại ngân hàng hoặc bị kê biên để thi hành án không.
- Xác minh tranh chấp: Hỏi thông tin từ ủy ban nhân dân xã, phường hoặc các cơ quan có thẩm quyền.
- Tìm hiểu từ cư dân địa phương: Lắng nghe ý kiến từ những người dân sống xung quanh để có thêm thông tin thực tế.
Việc kiểm tra kỹ lưỡng giúp người mua tránh rơi vào các tranh chấp pháp lý phức tạp, gây thiệt hại về thời gian và tài chính.
(5) Công chứng hợp đồng
Hiện nay, Bộ luật Dân sự 2015, Luật Đất đai 2024, và Luật Công chứng 2024 không bắt buộc phải công chứng hợp đồng đặt cọc mua nhà đất. Tuy nhiên, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (hợp đồng mua bán chính thức) bắt buộc phải được công chứng.
Dù không bắt buộc, công chứng hợp đồng đặt cọc tại Văn phòng Công chứng vẫn là lựa chọn được khuyến khích. Điều này giúp:
- Hạn chế rủi ro pháp lý: Giảm thiểu nguy cơ xảy ra tranh chấp hoặc các bất đồng không đáng có.
- Tăng tính ràng buộc: Bảo vệ quyền lợi của các bên tham gia giao dịch.
Như vậy, việc đặt cọc mua nhà đất cần sự thận trọng và tuân thủ đầy đủ các quy định pháp luật để đảm bảo giao dịch an toàn và hiệu quả. Người mua nên kiểm tra kỹ các thông tin liên quan đến chủ sử dụng đất, quy hoạch, hiện trạng bất động sản và tình trạng pháp lý trước khi quyết định đặt cọc. Đồng thời, việc tham khảo ý kiến của luật sư hoặc chuyên gia bất động sản cũng là một giải pháp hữu ích để hạn chế rủi ro và đảm bảo quyền lợi của mình.
* Lưu ý: Thông tin trên mang tính chất tham khảo, khi mua đất, người mua và người bán còn phải lưu ý đến một số vấn đề pháp lý, mục đích… để tránh bị rơi vào tranh chấp pháp lý ngoài ý muốn.
Công ty Luật Thuận Đức – Luôn sẵn lòng hỗ trợ bạn trong mọi vấn đề pháp lý!
-------------------------
Văn phòng làm việc: Số 1, ngõ 43, phố Kim Đồng, phường Tương Mai, thành phố Hà Nội
Hotline: 0966.846.783
Email: congtyluatthuanduc@gmail.com
Website: http://luatthuanduc.vn
Facebook: https://www.facebook.com/profile.php?id=100094722411349
