1. Bán nhà đất có phải nộp thuế thu nhập cá nhân không? 

Theo khoản 5 Điều 3 Luật thuế thu nhập cá nhân năm 2025, thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản là một trong những khoản thu nhập chịu thuế thu nhập cá nhân, bao gồm: 

a) Thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất;

b) Thu nhập từ chuyển nhượng quyền sở hữu hoặc sử dụng nhà ở;

c) Thu nhập từ chuyển nhượng quyền thuê đất, quyền thuê mặt nước;

d) Các khoản thu nhập khác nhận được từ chuyển nhượng bất động sản dưới mọi hình thức.”

Như vậy, về nguyên tắc, cá nhân có thu nhập từ chuyển nhượng nhà ở, quyền sử dụng đất và các loại bất động sản khác phải thực hiện nghĩa vụ nộp thuế thu nhập cá nhân theo quy định của pháp luật. 

Tuy nhiên, pháp luật hiện hành vẫn quy định một số trường hợp được miễn thuế thu nhập cá nhân khi chuyển nhượng nhà đất. 

Công ty Luật Thuận Đức - Tư vấn pháp luật, tham gia tố tụng, đại diện ngoài tố tụng, dịch vụ pháp lý khác. Liên hệ hotline: 0966.846.783

2. Những trường hợp được miễn thuế thu nhập cá nhân khi bán nhà đất 

Căn cứ Điều 4 Luật thuế thu nhập cá nhân năm ,một số khoản thu nhập từ bất động sản được miễn thuế thu nhập cá nhân, bao gồm: 

Trường hợp 1: Chuyển nhượng bất động sản giữa những người có quan hệ thân thích 

Thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản được miễn thuế thu nhập cá nhân nếu việc chuyển nhượng được thực hiện giữa các đối tượng sau:

• Vợ với chồng;
• Cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ;
• Cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi;
• Cha chồng, mẹ chồng với con dâu;
• Cha vợ, mẹ vợ với con rể;
• Ông nội, bà nội với cháu nội;
• Ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại;
• Anh, chị, em ruột với nhau.

Việc miễn thuế trong trường hợp này nhằm tạo điều kiện thuận lợi cho việc chuyển giao tài sản giữa các thành viên trong gia đình, đồng thời bảo đảm phù hợp với tính chất đặc thù của các giao dịch phát sinh từ quan hệ hôn nhân, huyết thống hoặc nuôi dưỡng. 

Trường hợp 2: Chuyển nhượng nhà ở, đất ở duy nhất

Theo khoản 2 Điều 4 Luật Thuế thu nhập cá nhân năm 2025, thu nhập từ chuyển nhượng nhà ở, quyền sử dụng đất ở và tài sản gắn liền với đất ở của cá nhân trong trường hợp cá nhân chỉ có một nhà ở, đất ở duy nhất tại Việt Nam thuộc diện được miễn thuế thu nhập cá nhân. .

Tuy nhiên, Luật Thuế thu nhập cá nhân năm 2025 hiện chưa có văn bản hướng dẫn chi tiết về điều kiện xác định thế nào là "nhà ở, đất ở duy nhất". Do đó, trong thời gian chờ văn bản hướng dẫn mới được ban hành, có thể tham khảo các quy định trước đây tại khoản 2 Điều 4 Nghị định 65/2013/NĐ-CP và điểm b khoản 1 Điều 3 Thông tư 111/2013/TT-BTC. 

Theo các quy định này, cá nhân được miễn thuế thu nhập cá nhân khi chuyển nhượng nhà ở, đất ở duy nhất nếu đồng thời đáp ứng các điều kiện sau:

• Tại thời điểm chuyển nhượng, cá nhân chỉ có quyền sở hữu một nhà ở hoặc quyền sử dụng một thửa đất ở tại Việt Nam;
• Thời gian sở hữu nhà ở hoặc quyền sử dụng đất ở tính đến thời điểm chuyển nhượng tối thiểu là 183 ngày;
• Việc chuyển nhượng được thực hiện đối với toàn bộ nhà ở hoặc toàn bộ quyền sử dụng đất ở.

Lưu ý rằng đây là các điều kiện theo quy định hướng dẫn của luật cũ và có thể được điều chỉnh khi văn bản hướng dẫn thi hành Luật Thuế thu nhập cá nhân năm 2025 được ban hành.

Trường hợp 3: Thu nhập từ giá trị quyền sử dụng đất được Nhà nước giao

Khoản 3 Điều 4 Luật Thuế thu nhập cá nhân năm 2025 quy định miễn thuế đối với thu nhập từ giá trị quyền sử dụng đất của cá nhân được Nhà nước giao đất.

Hiểu một cách đơn giản, đây là trường hợp cá nhân được Nhà nước giao đất theo quy định của pháp luật đất đai. Phần giá trị quyền sử dụng đất mà cá nhân nhận được từ việc Nhà nước giao đất không bị tính thuế thu nhập cá nhân.

Tuy nhiên, cần phân biệt giữa việc được Nhà nước giao đất và việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất sau khi được giao.

Ví dụ, năm 2026 ông C được Nhà nước giao một thửa đất ở. Việc được giao đất này không làm phát sinh nghĩa vụ nộp thuế thu nhập cá nhân. Tuy nhiên, nếu đến năm 2028 ông C chuyển nhượng thửa đất đó cho người khác thì khoản thu nhập phát sinh từ việc chuyển nhượng vẫn có thể thuộc diện chịu thuế thu nhập cá nhân, trừ trường hợp được miễn thuế theo quy định của pháp luật.

3. Kết luận

Theo Luật Thuế thu nhập cá nhân năm 2025, một số khoản thu nhập liên quan đến bất động sản được miễn thuế thu nhập cá nhân, trong đó phổ biến nhất là trường hợp chuyển nhượng bất động sản giữa những người có quan hệ thân thích và trường hợp chuyển nhượng nhà ở, đất ở duy nhất của cá nhân.

Đối với trường hợp nhà ở, đất ở duy nhất, người dân cần lưu ý theo dõi các văn bản hướng dẫn thi hành Luật Thuế thu nhập cá nhân năm 2025 để xác định chính xác điều kiện được miễn thuế trong từng thời kỳ.

Công ty Luật Thuận Đức – Luôn sẵn lòng hỗ trợ bạn trong mọi vấn đề pháp lý!

-------------------------

Văn phòng làm việc: Số 1, ngõ 43, phố Kim Đồng, phường Tương Mai, thành phố Hà Nội

Hotline: 0966.846.783

Email: congtyluatthuanduc@gmail.com

Website: http://luatthuanduc.vn

Facebook: https://www.facebook.com/profile.php?id=100094722411349